韓國地產/租屋文化
韓國租屋文化！點解咁多地產公司？俾人呃可以點樣追討？租屋要俾港紙10萬先？
Hello，大家好，我哋係由韓國人話你知每日最新韓國資訊嘅Creatrip。
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每個人人生都總會遇到嘅居住問題，喺韓國就有完全唔同嘅文化。
比起單純嚟旅遊嘅遊客，喺到做嘢同讀書嘅朋友更加需要擔心韓國嘅租屋資訊，甚至韓國地產嘅特色，仲要比較各種房屋類型，小編喺下面會一次過整理俾大家睇。
仲有小編之前曾經因為冇做定功課，俾地產收多咗手續費，最後嘅解決方法就係「要惡過個地產經紀」，如果當時已經有呢篇文章，小編應該唔會發生類似嘅問題啦？就等我哋一齊睇落去！
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韓國地產介紹
韓國地產嘅數量超乎想像，單單喺鬧市，就可以見到一條街上面有超過10間以上嘅地產。
喺首爾地區，幾萬間地產嘅密集程度對外國人嚟講絕對係難以想像，除咗連鎖嘅地產公司，仲有好多獨立嘅地產，造就成韓國地產數量又多發展又蓬勃。
點解韓國嘅地產行業咁興盛？就算有咁多間競爭對手，都唔會出現幾年之後泡沫花或者執笠？
喺香港，成日都可以見到有人貼街招賣樓或者出租，但係喺韓國，大部份人都覺得呢啲需要牽涉大量金錢交易嘅事，需要有個專業嘅中間人協助，地產行業自然係不可或缺。
再加上韓國獨有嘅租屋文化，都造就咗韓國地產業興盛嘅契機。
喺香港，通常都係俾一至兩個月嘅租金做按金，但係喺韓國就唔係咁樣，大多數月租嘅房屋，保證金（韓國版本嘅按金）都係每個月租金嘅8-50倍以上。
作為出租嘅一方當然係冇所謂，但要俾巨額保證金嘅租客就希望更加有保障，呢個時候地產就成為雙方契約入面嘅重要角色。
喺簽約嘅時候，除咗詳細了解保證金、房屋設備、入住同租約完結嘅時間同須知等等，地產經紀都會提供屋主嘅資金同債券記錄作為保障，即係保證「就算租約完結，屋主都一定可以還到你筆保證金」嘅意思。
萬一入住期間，屋主真係走咗佬，地產就一定要擔任呢個協調（或者代償）嘅角色，所以地產通常都會附上呢間公司可以提供嘅金額作為證明。
韓國租屋文化
1. 買樓
韓國由2010年代中開始樓價飛漲，而家已經好難抑制，雖然政府一直口口聲聲話想抑制樓價，但推出嘅樓市辣招都擊唔中要害，反而令韓國嘅房源同出租價格開始出現變動，令無殼嘅蝸牛更加買唔起樓，甚至連租屋都漸漸出現越來越多嘅困難。
喺韓國要買樓，根據所在地唔同同埋當區嘅發展都會有唔同嘅價格，首爾一帶一定會貴啲，交易價喺呢五年更加係以倍數上漲。
造成韓國樓價居高不下嘅原因，好大部份都歸咎於政府錯誤嘅樓市辣招，雖然增加咗手頭上有好多房屋嘅人嘅負擔，但換個角度諗，呢啲成本反而會轉嫁到想買樓嘅人同埋租客身上，造就樓價越高、租金越高嘅局面。
政府都唔希望市民用貸款嘅方式買樓，避免房地產泡沫化，喺韓國要買樓嘅自備額比起香港嘅首期高非常多。
2. 全稅（전세）
全稅呢個概念對香港人來講好新穎，簡單嚟講就係喺入住嘅時候繳交一筆高昂嘅保證金，喺租約期間唔需要每個月交租，淨係要交管理費同水電費，喺租約結束之後如果檢查完冇問題，就會全數退返俾你，所以全稅租屋係好多韓國人租屋嘅時候嘅首選。
全稅嘅金額大約係樓價嘅30%至90%不等，由屋主決定。呢種制度係源於過去韓國政府為咗促進經濟資本，銀行提供優厚嘅高利息，所以屋主會將收到嘅巨額保證金攞去做定存，從而獲得豐厚嘅利息。
不過隨住高利息時代嘅結束，全稅要交嘅保證金價錢都越嚟越高，唔少屋主越嚟越鍾意每個月定期收月租嘅出租方式；假如身上面冇咁多錢交全稅保證金，韓國嘅銀行都有提供租屋嘅全稅貸款服務。
3. 月稅（원세）月租
月租相對上就容易理解好多，每個月除咗交管理費、水電費之外，仲要定時俾每個月嘅租金。
而頭先提到嘅保證金，月租屋嘅保證金同租金係相反：交越多嘅保證金，每個月嘅租金就會越少；相反交越少保證金，每個月嘅租金就會越多。
4. 保證金（보증금）
適用係月租嘅保證金，喺韓國大部份會以500萬韓元（約3萬5千港幣）起跳，下一個階段就係1,000萬韓元、2,000萬韓元、3,000萬韓元以上。而根據你租屋嘅類型唔同，可以抵達全稅嘅金額都有分別。
保證金交得越多，可以減免嘅租金通常都以每個月3-5萬韓元為基準，呢個部份就由屋主決定。租約完結之後，屋主通常都會上調保證金，所以點解韓國人成日都搬屋。
5. 管理費（관리비）
管理費呢個概念都唔難理解，喺香港通常住私人屋苑都需要交管理費，用嚟俾啲公共設備嘅維修、垃圾清潔、管理員、電梯保養等等嘅雜項。
根據你住嘅地方嘅等級，管理費都會或多或少。
另外，喺韓國租屋嘅網頁上面顯示嘅月租金額，大部份都唔包括管理費，租屋之前要問清楚。
以小編為例，而家住緊嘅屋月租係49萬韓元，管理費就係6萬韓元，等於一個月除咗交水電費之外，固定支出仲有54萬韓元。
韓國租屋類型
1. 獨棟
睇韓劇都知，淨係有錢人先會住呢啲獨棟房屋，呢種房屋喺韓國嘅商業區已經越嚟越少，一係就係舊式嘅屋等緊政府或者地產商收購，一係就係好奢華嘅獨棟別墅，價錢貴到嚇死人。
喺韓國，多數人都會將呢種獨棟房屋重新裝修、間隔，所以嗰啲冇電梯，得一兩層嘅樓（尤其係學校附近）提供套房出租，都係由呢類獨棟嘅屋改建而成。
2. 公寓（아파트）
嚟韓國嗰陣，如果喺住宅區或者商業區附近抬頭，見到顏色設計比較簡潔，牆身有個大logo嘅大樓通常就係公寓，呢種公寓其實就係社區嘅概念，興建嘅通常都係韓國啲大集團，可能係好幾年前（甚至係仲未起好，仲喺開發階段嘅時候）已經俾人買咗，喺落成之後出租。
公寓嘅優點就係至少有兩房以上，面積都比較大，出入口仲有二十四小時嘅管理員同埋停車場。
缺點就係公寓嘅價格越嚟越貴，已經唔係上升，而係以倍速暴漲。
3. Officetel（오피스텔）
Offictal算係韓國新興嘅建築類型？除咗居住，仲可以作為小型辦公室咁用，簡單啲講就係比較新嘅大樓建築或者係住宅商業混合嘅房屋。
同時亦都會有管理員同埋電梯，一樓通常係商舖，價格比較反映喺月租上面，不過面積就冇公寓咁大，最多一房一廳一廁，係韓國近年興起嘅樓中樓。
4. One Room（원룸）
One Room就係小型套房嘅概念，室內空間更加細啲（越大越貴），可能剩係得一間房同一個廁所，比較常見喺學校或者商業區附近。
不過近年來，Offictal同One Room嘅定義已經越嚟越模糊，而家多數係用「有冇管理員」區別。
5. 考試院（고시원）
除咗公寓，Offictal同One Room都要俾保證金，但韓國仲有個特別嘅出租房屋就係「考試院」，租金相對上平好多，仲唔使俾保證金，亦都有公共區域提供即食麵、白飯、泡菜等等嘅食物。
當然有得必有失，考試院嘅房間面積非常之細，幾乎就係一張床同一張枱嘅空間（有啲考試院仲要共用浴室），所以除非俾唔到保證金，臨時派遣嘅員工、考生、短期居住嘅外國人、離鄉別井嘅學生同老人家先會選擇住喺呢度。
6. 下宿（하숙）
下宿同Share House好似，不過比起Share House同Guest House屋主間唔中先會出現，下宿多數都係同屋主一齊住，佢哋就係將屋企嘅一間空房拎出嚟出租，簡單啲講算係寄人籬下（ ？ ）。
不過好多學校附近嘅下宿都係由好親切嘅公公婆婆經營，佢哋多數都提供飲食，仲會提供俾啱啱嚟到呢個新環境嘅學生或者外國人好多生活上嘅幫助，租金仲要好平。
韓國租屋注意事項
1. 契約書內容
來源：연합뉴스
韓國租屋嘅契約內容全部都係韓文，地產基本上都淨係講韓文，所以外國人要簽約嘅時候，建議搵韓文流利嘅朋友一齊到場簽約，幫手確認合約上面嘅事項，就好似頭先提過嘅管理費、屋主同地產嘅相關資產證明文件、每個月要交嘅租金、保證金金額等等。
最後，仲要留意合約入面寫嘅家具清單，同入住嘅時候符唔符合，退租嗰陣仲有冇「清潔費（청소비）」，會直接喺保證金到扣。
2. 保留訂金
同地產睇完屋之後，如果滿意，地產會問你使唔使落訂先，咁佢就唔會帶其他人去睇呢間屋。
通常地產嘅保留訂金係保證金嘅10%，臨時反悔唔租，呢一筆錢可唔可以退還都係根據唔同地產嘅規定，建議大家問清楚先。
最後，因為訂金唔算係正式合約，所以一定要喺俾10%訂金嘅時候，同地產攞收據，仲要寫明時間、金額、地產資料，你嘅資料，同埋可唔可以退還。
3. 簽約當下
簽約嗰陣，通常係由地產帶着分屋住已經簽好咗嘅合約，同你去間屋入面重新解釋合約內容，確認返剩餘90%嘅保證金（如果有先付10%訂金）同埋第一個月嘅租金入帳未，確認完之後就會進行簽約。
建議呢個時候要再搵一個識韓文嘅朋友去，避免現場份合約臨時有變化。
4. 手續費同公式？
韓國嘅地產如果成功中介你同屋主嘅合約，你要另外再俾一筆手續費俾地產，而呢個係有基本公式嘅，絕對唔係地產自己決定（可以坐地起價嘅得屋主），千其要計清楚，簽約之前再同地產確認。
小編之前租屋嘅時候因為冇確認過呢條公式，搞到俾多咗10萬幾韓元嘅手續費俾地產，後尾發現之後，就去咗搵地產理論（仲偷偷地錄音），同佢講咁樣做係違法嘅，我要報警之類，最後佢先肯退翻收多咗嘅手續費俾小編。
以大部分租屋為例，保證金喺5,000萬韓元以下，費率最高0.5%，最多唔可以超過20萬韓元。公式係：（保證金+月租金*100）*協議費率。買賣或者保證金超過5,000萬韓元以上，費率都會唔同。
以上就係小編整理嘅韓國租屋文化同介紹，唔知幫唔幫到大家呢？
如果之後大家嚟韓國讀書或者做嘢，希望呢篇文章可以幫到各位喺韓國搵屋。
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