韩国不动产/租屋文化
韩国租屋文化和台湾大不同！租房押金得拿出十几万台币？租屋/不动产怎么看？
- 韩国不动产介绍
- 韩国租屋文化
- 韩国租屋类型
- 韩国租屋注意事项
哈啰，大家好，我们是由韩国人告诉你每日最新韩国资讯的Creatrip。
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大部分人都会遇到的租屋，在韩国却是截然不同的文化。在韩国工作、念书的朋友应该都很有感吧？韩国不动产、租屋类型的特色，都和台湾相当不同。
另外，小编之前曾经因为没做好功课，被不动产多收手续费，最后解决方式就是「要比不动产凶悍」，当时如果有这篇文章，应该就不会有类似问题了吧？
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韩国不动产介绍
韩国不动产数量超乎想像，光是在闹区，就能看见一条大街上有超过10间以上的不动产。
在首尔地区，数万间不动产商家的密集程度，对外国人来说十分难以想像，除了连锁不动产业者，许多个人执业的不动产，也是造就韩国房地产蓬勃发展的主因。
为何韩国的不动产行业如此兴盛？即使开业数量众多，也不致于在几年后出现泡沫化与倒闭潮？
台湾人在不动产租屋上，应该很常看到租屋、卖屋者自行张贴广告，并表明「仲介（不动产）勿扰」。但在韩国，大部分人认为这类需要涉及大量金额的交易，需要有专业中间人进行协助，不动产自然就成为不可或缺的部份。
再者，租屋文化的不同也是造就不动产存活下来的契机。
在台湾若要租房，大部分以一至两个月月租为押金，但在韩国可不是这样，绝大多数月租房的保证金（韩国版的押金）都是月租金的8倍至50倍以上。
房东不在意，但要缴出巨额保证金的房客希望有所保障，不让房东收了保证金就逃跑，因此不动产就成为双方契约里的重要角色。
在不动产签约时，除了详细了解保证金、房屋设备、入住与解约时间及须知等等，不动产也会提供房东的资金、债券纪录，算是作为保障，表示「即使解约时，房东一定也能还出你现在给的保证金」那种意思。
而万一在入住期间，房东真的卷款逃跑，不动产就必须担任居间协调（或代偿），因此不动产业者通常也会附上该间不动产可提供的金额等证明。
韩国租屋文化
1. 买房
韩国从2010年代中期开始，房价飙涨的速度已超乎想像，前任总统文在寅虽然表示要打房，但没有打中要害，反而使韩国房源出租价格开始出现变动，让无壳蜗牛更买不起房，租屋上也出现越来越多困难。
在韩国要买房子，也依据所在地不同与该区发展而有不同价格，在首尔一带，不管怎样价格就是比较贵，而交易价也是在近年内翻倍上涨。
会造成韩国房价居高不下的原因，有很大一部分归咎于政府的错误打房政策，虽然增加了手下有多房产的人的负担，但换个角度想，这些成本就会转嫁到购屋者以及租屋族的身上，造就房价越来越高、租金越来越高的局面。
而政府也不希望人民以贷款买房，避免房地产泡沫化，在韩国要买房的自备额也比台湾的头期款高出非常多。
2. 全税（전세）
全税的概念对大家来说非常新颖，简单来说，便是在入住时缴交一笔高额的保证金，在租赁期间就不需要每个月缴房租，只需缴交管理费与水电费。契约结束时若检查无虞，则全数退回，因此全税租屋是多数韩国人在找房时的首选。
全税的金额大约是房价的30%至90%不等，这种制度源于过去韩国政府为了促进经济资本，银行提供优渥的高定存利息，因此房东都会把收到的巨额保证金拿去定存，获得丰厚利息。
随著高利息时代结束，全税要缴交的保证金也越来越高，房东也越来越喜欢每月固定缴月租的租屋方式；若身上没有那么多钱缴全税保证金的人，韩国银行也有提供租屋的全税贷款服务。
3. 月税（원세）
月租就相对好理解，每个月除了缴管理费、水电费之外，还要定时缴纳每个月的租金。
而刚刚提到的保证金，月租房的保证金与租金是成反比：你先缴交越多保证金，每个月的租金就会越少；反之缴交较少的保证金，月租金就会提高非常多。
4. 保证金（보증금）
适用于月租的保证金，在韩国大部分以500万韩元（13万台币）起跳，下一个阶段就是1,000万韩元、2,000万韩元、3,000万韩元以上。而根据你租房的类型不同，能够全税的金额也不一定。
至于保证金缴交的越多，能减免的月租金额也通常以每个月3至5万为基准，但这个部分就以房东为主。而在契约结束之后，房东通常都会上涨保证金，这也是为什么韩国人很常搬家。
5. 管理费（관리비）
管理费的理解不难，台湾若是住在社区、公寓大楼里也需要缴纳，用来支付公设维护、垃圾清洁、管理员薪资、电梯养护等等。依据你住的地方等级不同，管理费也会有所增减。
另外，在韩国租屋页面上显示的月租金额，大部分都不包含管理费，租屋前需要先问清楚。以小编为例，现在所住的房子月租金为49万韩元，但管理费为6万韩元，等于一个月除了水电费之外，固定支出就是54万韩元。
韩国租屋类型
1. 独栋
在韩剧或是有钱人家生活环境中才会看到，这种一栋一户的华丽房子。这类房子在韩国商业区越来越少，多数都是旧式房子等待都更，房地产业者买下地段兴建大楼，也无非是刻意制造的独栋奢华感，售价都不便宜。
在韩国，多数人会把这样的独栋房子重新装潢、制作隔间，因此那种很多没有电梯，通常只有一、二楼的房子（尤其在学区附近）提供套房出租，都是从这类的独栋住屋改造而来。
2. 公寓（아파트）
在住宅区或商业区附近抬头，看到颜色设计较为简洁，壁面会大LOGO的大楼通常就是公寓。
这种公寓大楼其实就是社区概念，兴建者大多为韩国大财团，并在好几年前、甚至在还没盖好，只有开发案时就被人买下，并进行租赁。
公寓的优点就是至少有两房以上，坪数也较大，出入口也会有24小时的管理员与停车场。但缺点就是公寓价格越来越贵，已经不是涨价的程度，而是翻倍飙涨。
3. Officetel（오피스텔）
Offictel算是韩国新兴的建筑类型，除了住家，也可以作为小型办公室使用，简单来说就是较新的大楼建筑或是住商混和住宅。
这里通常会有管理员与电梯，而一楼也大多为店面，价格更反映在月租金上；不过房间大小就没有公寓来得大，至多为有一房一厅一卫，韩国近年兴起的楼中楼也算是Officetel的一种。
4. One Room（원룸）
One Room就是小套房的概念，室内空间又更小一些，可能就只有一房一卫而已，常见于学区与商业区附近。不过近年来，One Room与Officetel的区分也越来越模糊，现在多以「有没有管理员」进行区别。
5. 考试院（고시원）
除了公寓，Officetel与One Room也都需要缴交保证金，但韩国还有个特别的租屋类型便是「考试院」，房租相对便宜，多数不需保证金，也有公共区域提供泡面、白饭、泡菜。
被便利性取而代之的，就是考试院房间非常狭小，几乎就是一张床跟一张桌子的空间（部分考试院还得共用卫浴）。
因此除了缴不出高额保证金的人，临时调派的员工、考生、异地居住的外国人、离乡学生、老人才多选择住在这。
6. 下宿（하숙）
下宿其实就算是Share House的一种，不过比起Share House或Guest House房东偶尔才会出现的这个部分，韩国的下宿其实多数都是和房东住在一起，把住家空房拿出来租。
很多学校附近的下宿都是由亲切的长者们经营，他们多数提供饮食，并且给初来新城市的学生或外国人许多生活的帮助，租金更是便宜。
韩国租屋注意事项
1. 契约书内容
来源：연합뉴스
韩国租屋的契约内容全都是韩文，不动产也几乎只说韩文，因此外国人要签约时，建议寻找韩文流利的朋友一起到场，并逐条确认契约，例如管理费、房东与不动产的资产证明文件、每月缴交的租金、上缴的保证金金额等等。
最后，也要注意契约书中记载的家具清单，是否与你入住时符合，退租时是否有「清洁费（청소비）」。
2. 保留订金
跟不动产看完房子后，若是满意，不动产会询问你是否要先付订金以做保留，这样的话他就不会带其他人去看这间房子。
通常不动产的保留订金为保证金的10%，临时反悔而不租，这笔金额是否能退还也是依据各间不动产规定。
也因为订金这个不算是正式契约，所以要在缴纳10%订金时，跟不动产领取收据，并记载时间、金额、不动产资讯、个人资讯，以及是否能退还订金。
3. 签约当下
签约当下，通常是由不动产带著房东已经签署好的契约，与你到新房子内重新解释契约内容，并确认剩余90%的保证金（若有先付10%订金的话）以及第一个月的租金是否入帐，确认了之后就会进行签约。
建议这时也要再找一个会韩文的朋友去，避免现场的契约书又临时有所变化。
4. 手续费与公式？
韩国不动产若是成功中介你与房东的契约，你需要另外再付一笔手续费给不动产商家，而这个是有基本公式的，绝对不是不动产做地喊价，千万先算清楚，在签约前与不动产人员确认。
小编先前租房子时因为没有先确认这个公式，导致多付了10万多韩元的手续费给不动产，后来发现这件事，就生气地和不动产理论（还录音），表示他这样做是违法的，要报警之类的，最后才退回他多收的手续费。
以大部分租屋为例，保证金在5,000万韩元以下，费率最高0.5%，最多不能超过20万韩元。公式是：（保证金+月租金*100）*协议费率%。
买卖或是保证金超过5,000万韩元以上，费率将有所不同。
以上是小编整理的韩国租屋文化与介绍，不知道有没有帮助到大家呢？
如果之后来韩国，希望这篇文章能帮助到找房的各位。各位亲估们，我们下次见。