韓國不動產/租屋文化
韓國租屋文化和台灣大不同！租房押金得拿出十幾萬台幣？租屋/不動產怎麼看？
- 韓國不動產介紹
- 韓國租屋文化
- 韓國租屋類型
- 韓國租屋注意事項
哈囉，大家好，我們是由韓國人告訴你每日最新韓國資訊的Creatrip。
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大部分人都會遇到的租屋，在韓國卻是截然不同的文化。在韓國工作、念書的朋友應該都很有感吧？韓國不動產、租屋類型的特色，都和台灣相當不同。
另外，小編之前曾經因為沒做好功課，被不動產多收手續費，最後解決方式就是「要比不動產兇悍」，當時如果有這篇文章，應該就不會有類似問題了吧？
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韓國不動產介紹
韓國不動產數量超乎想像，光是在鬧區，就能看見一條大街上有超過10間以上的不動產。
在首爾地區，數萬間不動產商家的密集程度，對外國人來說十分難以想像，除了連鎖不動產業者，許多個人執業的不動產，也是造就韓國房地產蓬勃發展的主因。
為何韓國的不動產行業如此興盛？即使開業數量眾多，也不致於在幾年後出現泡沫化與倒閉潮？
台灣人在不動產租屋上，應該很常看到租屋、賣屋者自行張貼廣告，並表明「仲介（不動產）勿擾」。但在韓國，大部分人認為這類需要涉及大量金額的交易，需要有專業中間人進行協助，不動產自然就成為不可或缺的部份。
再者，租屋文化的不同也是造就不動產存活下來的契機。
在台灣若要租房，大部分以一至兩個月月租為押金，但在韓國可不是這樣，絕大多數月租房的保證金（韓國版的押金）都是月租金的8倍至50倍以上。
房東不在意，但要繳出鉅額保證金的房客希望有所保障，不讓房東收了保證金就逃跑，因此不動產就成為雙方契約裡的重要角色。
在不動產簽約時，除了詳細了解保證金、房屋設備、入住與解約時間及須知等等，不動產也會提供房東的資金、債券紀錄，算是作為保障，表示「即使解約時，房東一定也能還出你現在給的保證金」那種意思。
而萬一在入住期間，房東真的捲款逃跑，不動產就必須擔任居間協調（或代償），因此不動產業者通常也會附上該間不動產可提供的金額等證明。
韓國租屋文化
1. 買房
韓國從2010年代中期開始，房價飆漲的速度已超乎想像，前任總統文在寅雖然表示要打房，但沒有打中要害，反而使韓國房源出租價格開始出現變動，讓無殼蝸牛更買不起房，租屋上也出現越來越多困難。
在韓國要買房子，也依據所在地不同與該區發展而有不同價格，在首爾一帶，不管怎樣價格就是比較貴，而交易價也是在近年內翻倍上漲。
會造成韓國房價居高不下的原因，有很大一部分歸咎於政府的錯誤打房政策，雖然增加了手下有多房產的人的負擔，但換個角度想，這些成本就會轉嫁到購屋者以及租屋族的身上，造就房價越來越高、租金越來越高的局面。
而政府也不希望人民以貸款買房，避免房地產泡沫化，在韓國要買房的自備額也比台灣的頭期款高出非常多。
2. 全稅（전세）
全稅的概念對大家來說非常新穎，簡單來說，便是在入住時繳交一筆高額的保證金，在租賃期間就不需要每個月繳房租，只需繳交管理費與水電費。契約結束時若檢查無虞，則全數退回，因此全稅租屋是多數韓國人在找房時的首選。
全稅的金額大約是房價的30%至90%不等，這種制度源於過去韓國政府為了促進經濟資本，銀行提供優渥的高定存利息，因此房東都會把收到的鉅額保證金拿去定存，獲得豐厚利息。
隨著高利息時代結束，全稅要繳交的保證金也越來越高，房東也越來越喜歡每月固定繳月租的租屋方式；若身上沒有那麼多錢繳全稅保證金的人，韓國銀行也有提供租屋的全稅貸款服務。
3. 月稅（원세）
月租就相對好理解，每個月除了繳管理費、水電費之外，還要定時繳納每個月的租金。
而剛剛提到的保證金，月租房的保證金與租金是成反比：你先繳交越多保證金，每個月的租金就會越少；反之繳交較少的保證金，月租金就會提高非常多。
4. 保證金（보증금）
適用於月租的保證金，在韓國大部分以500萬韓元（13萬台幣）起跳，下一個階段就是1,000萬韓元、2,000萬韓元、3,000萬韓元以上。而根據你租房的類型不同，能夠全稅的金額也不一定。
至於保證金繳交的越多，能減免的月租金額也通常以每個月3至5萬為基準，但這個部分就以房東為主。而在契約結束之後，房東通常都會上漲保證金，這也是為什麼韓國人很常搬家。
5. 管理費（관리비）
管理費的理解不難，台灣若是住在社區、公寓大樓裡也需要繳納，用來支付公設維護、垃圾清潔、管理員薪資、電梯養護等等。依據你住的地方等級不同，管理費也會有所增減。
另外，在韓國租屋頁面上顯示的月租金額，大部分都不包含管理費，租屋前需要先問清楚。以小編為例，現在所住的房子月租金為49萬韓元，但管理費為6萬韓元，等於一個月除了水電費之外，固定支出就是54萬韓元。
韓國租屋類型
1. 獨棟
在韓劇或是有錢人家生活環境中才會看到，這種一棟一戶的華麗房子。這類房子在韓國商業區越來越少，多數都是舊式房子等待都更，房地產業者買下地段興建大樓，也無非是刻意製造的獨棟奢華感，售價都不便宜。
在韓國，多數人會把這樣的獨棟房子重新裝潢、製作隔間，因此那種很多沒有電梯，通常只有一、二樓的房子（尤其在學區附近）提供套房出租，都是從這類的獨棟住屋改造而來。
2. 公寓（아파트）
在住宅區或商業區附近抬頭，看到顏色設計較為簡潔，壁面會大LOGO的大樓通常就是公寓。
這種公寓大樓其實就是社區概念，興建者大多為韓國大財團，並在好幾年前、甚至在還沒蓋好，只有開發案時就被人買下，並進行租賃。
公寓的優點就是至少有兩房以上，坪數也較大，出入口也會有24小時的管理員與停車場。但缺點就是公寓價格越來越貴，已經不是漲價的程度，而是翻倍飆漲。
3. Officetel（오피스텔）
Offictel算是韓國新興的建築類型，除了住家，也可以作為小型辦公室使用，簡單來說就是較新的大樓建築或是住商混和住宅。
這裡通常會有管理員與電梯，而一樓也大多為店面，價格更反映在月租金上；不過房間大小就沒有公寓來得大，至多為有一房一廳一衛，韓國近年興起的樓中樓也算是Officetel的一種。
4. One Room（원룸）
One Room就是小套房的概念，室內空間又更小一些，可能就只有一房一衛而已，常見於學區與商業區附近。不過近年來，One Room與Officetel的區分也越來越模糊，現在多以「有沒有管理員」進行區別。
5. 考試院（고시원）
除了公寓，Officetel與One Room也都需要繳交保證金，但韓國還有個特別的租屋類型便是「考試院」，房租相對便宜，多數不需保證金，也有公共區域提供泡麵、白飯、泡菜。
被便利性取而代之的，就是考試院房間非常狹小，幾乎就是一張床跟一張桌子的空間（部分考試院還得共用衛浴）。
因此除了繳不出高額保證金的人，臨時調派的員工、考生、異地居住的外國人、離鄉學生、老人才多選擇住在這。
6. 下宿（하숙）
下宿其實就算是Share House的一種，不過比起Share House或Guest House房東偶爾才會出現的這個部分，韓國的下宿其實多數都是和房東住在一起，把住家空房拿出來租。
很多學校附近的下宿都是由親切的長者們經營，他們多數提供飲食，並且給初來新城市的學生或外國人許多生活的幫助，租金更是便宜。
韓國租屋注意事項
1. 契約書內容
來源：연합뉴스
韓國租屋的契約內容全都是韓文，不動產也幾乎只說韓文，因此外國人要簽約時，建議尋找韓文流利的朋友一起到場，並逐條確認契約，例如管理費、房東與不動產的資產證明文件、每月繳交的租金、上繳的保證金金額等等。
最後，也要注意契約書中記載的家具清單，是否與你入住時符合，退租時是否有「清潔費（청소비）」。
2. 保留訂金
跟不動產看完房子後，若是滿意，不動產會詢問你是否要先付訂金以做保留，這樣的話他就不會帶其他人去看這間房子。
通常不動產的保留訂金為保證金的10%，臨時反悔而不租，這筆金額是否能退還也是依據各間不動產規定。
也因為訂金這個不算是正式契約，所以要在繳納10%訂金時，跟不動產領取收據，並記載時間、金額、不動產資訊、個人資訊，以及是否能退還訂金。
3. 簽約當下
簽約當下，通常是由不動產帶著房東已經簽署好的契約，與你到新房子內重新解釋契約內容，並確認剩餘90%的保證金（若有先付10%訂金的話）以及第一個月的租金是否入帳，確認了之後就會進行簽約。
建議這時也要再找一個會韓文的朋友去，避免現場的契約書又臨時有所變化。
4. 手續費與公式？
韓國不動產若是成功中介你與房東的契約，你需要另外再付一筆手續費給不動產商家，而這個是有基本公式的，絕對不是不動產做地喊價，千萬先算清楚，在簽約前與不動產人員確認。
小編先前租房子時因為沒有先確認這個公式，導致多付了10萬多韓元的手續費給不動產，後來發現這件事，就生氣地和不動產理論（還錄音），表示他這樣做是違法的，要報警之類的，最後才退回他多收的手續費。
以大部分租屋為例，保證金在5,000萬韓元以下，費率最高0.5%，最多不能超過20萬韓元。公式是：（保證金+月租金*100）*協議費率%。
買賣或是保證金超過5,000萬韓元以上，費率將有所不同。
以上是小編整理的韓國租屋文化與介紹，不知道有沒有幫助到大家呢？
如果之後來韓國，希望這篇文章能幫助到找房的各位。各位親估們，我們下次見。
