韓國不動產/租屋文化

韓國租屋文化!為何不動產那麼多?被坑該如何討?租房子得先要付數十萬台幣?
Hyejoo Ro
10 days ago

哈囉,大家好,我們是由韓國人告訴你每日最新韓國資訊的Creatrip


#韓國不動產#租屋
#韓國租房子#文化
#全租#月租#OneRoom

每個人這一生都會遇到的居住問題,在韓國卻有著截然不同的文化。比起來旅遊,在這裡工作、念書的朋友更應該需要關心的租屋資訊,甚至韓國不動產的特色,以及各種房屋類型的不同,小編都一次整理給大家囉。


另外,小編之前曾經因為沒做好功課,被不動產多收手續費,最後解決方式就是「要比不動產兇悍」,當時如果有這篇文章,應該就不會有類似問題了吧?哈哈哈哈,一起看下去吧!


韓國房價有多貴?|點我

🤞🏻 Creatrip Youtube上線囉

點我追蹤我們的instagram
instagram.com/creatrip.tw

🎈韓國美妝/文具/鞋子/服飾代購服務



韓國不動產介紹


韓國不動產的數量超乎想像,光是在鬧區,就能看見一條大街上有超過10間以上的不動產。在首爾地區,數萬間不動產商家的密集程度對外國人來說十分難以想像,除了連鎖的不動產業者,許多個人執業的不動產,也是造就韓國不動產數量蓬勃發展的主因。


但為何韓國的不動產行業如此興盛?即使開業數量眾多,也不致於在幾年後出現泡沫化與倒閉潮?


台灣人在不動產租屋上,應該很常看到租屋、賣屋者自行張貼廣告,並表明「仲介(不動產)勿擾」。但在韓國,大部分人認為這類需要涉及大量金額的交易,需要有專業中間人進行協助,不動產自然就成為不可或缺的部份。



再者,租屋文化的不同也是造就不動產存活下來的契機。在台灣若要租房,大部分以一至兩個月月租為押金,但在韓國可不是這樣,絕大多數月租房的保證金(韓國版的押金)都是月租金的8倍至50倍以上。房東不在意,但要繳出鉅額的房客更希望有所保障,這時不動產就成為雙方契約裡的重要角色。


在不動產簽約時,除了詳細了解保證金、房屋設備、入住與解約時間及須知等等,不動產也會提供房東的資金、債券紀錄,算是作為保障,表示「即使解約時,房東一定也能還出你現在給的保證金」那種意思。



而萬一在入住期間,房東真的捲款逃跑,不動產就必須擔任居間協調(或代償),因此不動產業者通常也會附上該間不動產可提供的金額等證明。




韓國租屋文化

1. 買房


韓國從2010年代中期開始的房價飆漲,已經超乎韓國人的想像,政府雖然一直口口聲聲說要進行打房,但沒有打中要害,反而使韓國房源出租價格開始出現變動,讓無殼蝸牛更買不起房,在租屋上也出現越來越多困難。


在韓國要買房子,也依據所在地不同與該區發展而有不同價格,在首爾一帶,不管怎樣價格就是比較貴,而交易價也是在最近五年內翻倍上漲。



會造成韓國房價居高不下的原因,有很大一部分歸咎於政府的錯誤打房政策,雖然增加了手下有多房產的人的負擔,但換個角度想,這些成本就會轉嫁到欲購者以及租屋房客的身上,造就房價越來越高、租金越來越高的局面。


而政府也不希望人民以貸款買房,避免房地產泡沫化,在韓國要買房的自備額也比台灣的頭期款高出非常多。





2. 全稅(전세)


全稅的概念對大家來說非常新穎,簡單來說,便是在入住時繳交一筆高額的保證金(보증금),而在租賃契約期間就不需要每個月繳房租,只需繳交管理費與水電費,在契約結束時若檢查無虞,則全數退回。因此全稅租屋是多數韓國人在找房時的首選。


全稅的金額大約是房價的30%至90%不等,就是房東決定。這種制度源於過去韓國政府為了促進經濟資本,銀行提供了優渥的高利息,因此房東都會把收到的鉅額保證金拿去定存,獲得豐厚的利息。


但隨著高利息時代結束,全稅要繳交的保證金價格也越來越高,房東也越來越喜歡每個月固定繳月租的租屋方式;若是身上沒有那麼多錢繳全稅保證金的人,韓國的銀行也有提供租屋的全稅貸款服務。





3. 月稅(원세)月租

月租就相對好理解,每個月除了繳管理費、水電費之外,還要定時繳納每個月的租金。而剛剛提到的保證金,月租房的保證金與租金是成反比:你先繳交越多保證金,每個月的租金就會越少;反之繳交較少的保證金,月租金就會提高非常多。





4. 保證金(보증금)


適用於月租的保證金,在韓國大部分以500萬韓元(13萬台幣)起跳,下一個階段就是1,000萬韓元、2,000萬韓元、3,000萬韓元以上。而根據你租房的類型不同,能夠抵達全稅的金額也不一定。


至於保證金繳交的越多,能減免的月租金額也通常以每個月3至5萬為基準,但這個部分就以房東為主。而在契約結束之後,房東通常都會上漲保證金,這也是為什麼韓國人很常搬家。





5. 管理費(관리비)


管理費的理解不難,在台灣若是住在社區、公寓大樓裡也需要繳納,用來支付公設的維護、垃圾清潔、管理員(如果有的話)、電梯養護等雜支。依據你住的地方的不同等級,管理費也會有所增減。


另外,在韓國租屋頁面上顯示的月租金額,大部分都不包含管理費,租屋前需要先問清楚。以小編為例,現在所住的房子月租金為49萬韓元,但管理費為6萬韓元,等於一個月除了水電費之外,固定支出就是54萬韓元。




韓國租屋類型

1. 獨棟


只有在韓劇,或是有錢人家的才會選擇的獨棟房子就是一棟一戶,而這種房子在韓國的商業區也越來越少,要嘛舊式房子等待都更或房地產業者買下興建大樓,要嘛就是刻意製造的奢華獨棟別墅感,價格都相當高昂。


而在韓國,多數人會把這樣的獨棟房子重新裝潢、製作隔間,因此那種很多沒有電梯,通常只有一、二樓的房子(尤其在學區附近)提供套房出租,都是從這類的獨棟住屋改造而來。





2. 公寓(아파트)


來韓國時,如果在住宅區或商業區附近抬頭,看到顏色設計較為簡潔,而壁面會有個大LOGO的大樓通常就是公寓,這種公寓大樓其實就是社區的概念,而興建者都是韓國的大集團,並在好幾年前(甚至在還沒蓋好,而只有開發案時)就被人買下,並進行租賃。


公寓的優點就是至少有兩房以上,坪數也較大,在出入口也會有24小時的管理員與停車場。但缺點就是公寓價格越來越貴,已經不是漲價的程度,而是翻倍飆漲。





3. Officetel(오피스텔)


Offictel算是韓國新興的建築類型?除了住家之外,也可以作為小型辦公室使用,簡單來說就是較新的大樓建築或是住商混和住宅。會有管理員與電梯,而一樓也通常是店面,價格更反映在月租上,不過大小就沒有公寓來得大,至多為有一房一廳一衛,或是韓國近年興起的樓中樓。





4. One Room(원룸)


One Room就是小套房的概念,室內空間又更小一些(或越大越貴),可能就只有一房一衛而已,常見於學區與商業區附近。不過近年來,One Room與Officetel的區分也越來越模糊,現在多以「有沒有管理員」進行區別。





5. 考試院(고시원)


除了公寓之外,Officetel與One Room也都需要繳交保證金,但韓國還有個特別的租屋部分就是「考試院」,房租也相對便宜,更不需要保證金,也會有公共區域提供泡麵、白飯、泡菜等飲食。


不過取而代之的,就是考試院房間非常狹小,幾乎就是一張床跟一張桌子的空間(有些地方浴室還要共用),因此除了那種繳不出高額保證金的人,臨時調派的員工、考生、異地居住的外國人、離鄉學生、老人才多選擇住在這。

🙌韓國考試院文化




6. 下宿(하숙)


下宿其實就算是Share House的一種,不過比起Share House或Guest House房東偶爾才會出現的這個部分,韓國的下宿其實多數都是和房東住在一起,他們就是把住家的一間空房拿出來租,簡單來說就是寄人籬下(?)。


不過很多學校附近的下宿都是由親切的老爺爺老奶奶們經營,他們多數提供飲食,並且給初來新城市的學生或外國人許多生活的幫助,租金更是便宜。




韓國租屋注意事項

1. 契約書內容

來源:연합뉴스

韓國租屋的契約內容全都是韓文,不動產也幾乎只說韓文,因此對外國人要簽約時,建議尋找韓文流利的朋友一起到場進行簽約,並確認契約的所有事項,如同剛剛提到的管理費、房東與不動產的相關資產證明文件、每月繳交的租金、上繳的保證金金額等等。


最後,也要注意契約書中記載的家具清單,是否與你入住時符合,而退租時是否有「清潔費(청소비)」,會直接從保證金扣除。





2. 保留訂金

你跟不動產看完房子後,若是滿意,不動產會詢問你是否要先付訂金以做保留,這樣的話他就不會帶其他人去看這間房子。


通常不動產的保留訂金為保證金的10%,臨時反悔而不租,這筆金額是否能退還也是依據各間不動產規定,建議大家先行詢問清楚。最後,因為訂金這個不算是正式契約,所以一定要在繳納10%訂金時,跟不動產領取收據,並記載時間、金額、不動產資訊、你的資訊,以及是否能退還此訂金。





3. 簽約當下


簽約當下,通常是由不動產帶著房東已經簽署好的契約,與你到新房子內重新解釋契約內容,並確認剩餘90%的保證金(若有先付10%訂金的話)以及第一個月的租金是否入帳,確認了之後就會進行簽約。


建議這時也要再找一個會韓文的朋友去,避免現場的契約書又臨時有所變化。





4. 手續費與公式?

韓國不動產若是成功中介你與房東的契約,你需要另外再付一筆手續費給不動產商家,而這個是有基本公式的,絕對不是不動產做地喊價(能做地喊價的只有房東),千萬先算清楚,在簽約前與不動產人員確認。


小編先前租房子時因為沒有先確認這個公式,導致多付了10萬多韓元的手續費給不動產,後來發現這件事,就生氣地和不動產理論(還偷錄音),表示他這樣做是違法的,我要報警之類的,最後才退回他多收的手續費。


以大部分租屋為例,保證金在5,000萬韓元以下,費率最高0.5%,最多不能超過20萬韓元。公式是:(保證金+月租金*100)*協議費率。買賣或是保證金超過5,000萬韓元以上,費率將有所不同。




以上是小編整理的韓國租屋文化與介紹,不知道有沒有幫助到大家呢?如果之後來韓國,希望這篇文章能幫助到找房的各位。各位親估們,我們下次見。


韓國房價有多貴?|點我

🤞🏻 Creatrip Youtube上線囉

點我追蹤我們的instagram
instagram.com/creatrip.tw

🎈韓國美妝/文具/鞋子/服飾代購服務

其他延伸閱讀
韓國租屋情報來韓生活須知
韓國入境須知韓國語學堂比較
評價
相關主題